Comprare casa oggi o aspettare sperando di spuntare prezzi migliori? Questa è la domanda di fondo alla quale i privati cercano di rispondere. Una risposta tanto difficile quanto lo sono gli scenari economico e immobiliare che abbiamo davanti.
La crescente fragilità delle famiglie italiane, il brusco innalzamento del costo del credito e la rigidità della concessione dei mutui, il divario progressivamente sempre più ampio tra l’offerta crescente di abitazioni e la domanda in calo, trend iniziato nel 2005, mettono sotto pressione il mercato immobiliare.
Una pressione ribassista che si sta traducendo in un circolo vizioso di recessione per valori e volumi la cui durata potrebbe essere decisamente non breve. È quanto emerge dall’Osservatorio semestrale che Nomisma ha presentato ieri sull’andamento del mercato del mattone nelle 13 principali città italiane. Per intenderci i capoluoghi nei quali si concentra il 30% della superficie concessa in Italia.
«La prima variabile a fare le spese della crisi è il volume delle compravendite – spiega Luca Dondi, responsabile dell’area real estate per Nomisma –, che a fine anno, secondo le previsioni, dovrebbe addirittura scendere a quota 565mila (-7,7% sull’anno), nello scenario più pessimistico, dalle 575.165 precedentemente stimate».
Quindi il livello più esiguo di transazioni realizzato dal 1997. Nelle 13 principali città analizzate il numero di compravendite residenziali si dovrebbe attestare a fine 2011 a poco meno di 237mila, il valore minimo dal 2000, mentre il volume massimo di transazioni ha sfiorato nel 2006 le 329mila vendite (quell’anno furono 845mila le transazioni in Italia). D’ora in poi sotto pressione dovrebbero essere le quotazioni, sulle quali già si è delineata una parabola discendente anche se non tale da far ripartire il mercato. La perdita secca dei prezzi nominali nel residenziale è stata pari all’8,6% dal secondo semestre del 2008 a oggi (-14% se si tiene conto del tasso di inflazione del periodo). Il calo continuerà nel 2012 fino al 2014, quando secondo le stime di Nomisma tornerà il segno più. Nel dettaglio Firenze e Bologna hanno registrato i cali medi più accentuati dei prezzi nel semestre (-3%). Cali che nell’anno sono stati pari, per Firenze al -4,2% e per Bologna al -3,7%, seguiti dal -3,4% di Venezia e dal -3,1% di Genova. Invariate le quotazioni a Bari, mentre Milano si avvicina alla parità con un calo dello 0,6% nell’anno.
In questo scenario si sta registrando anche un picco nei tempi di vendita nei 13 maggiori mercati italiani a quasi 7 mesi, un mese e mezzo in più rispetto a fine 2007. E chi vuole vendere casa in tempi brevi deve adeguarsi a politiche di prezzo sempre più flessibili. Nel semestre che sta per terminare i maggiori sconti (rispetto allo stesso periodo 2010) sono stati praticati a Padova, Catania e Milano, sconti che sono cresciuti di oltre un punto percentuale rispetto al passato. Il divario medio tra prezzo iniziale richiesto e prezzo effettivo realizzato ha raggiunto il 15% a Napoli (dove il prezzo medio ponderato si aggira sui 2.140 euro al metro quadro), il 13,8% a Catania, il 13,6% a Bari, il 13,1% a Torino e il 13% a Genova. Lievemente sotto il 10% di sconto resiste solo Milano (dove i prezzi medi sintetici secondo Nomisma si aggirano sui 3.500 euro al metro quadro, con picchi a 7mila euro medi al mq per il pregio).
Quale il futuro delle quotazioni del mattone residenziale nelle previsioni di Nomisma? Nel 2012 le città che vedranno i prezzi sotto pressione saranno soprattutto Firenze (-2,9% è il calo annuale previsto) e Bologna (-2,3%), mentre a Roma, Torino, Bari e Milano i valori potrebbero addirittura mettere a segno un lieve incremento. Solo nel 2014 il segno più riconquisterà la maggioranza delle 13 città (previsioni a valori correnti), mentre i valori scenderanno ancora a Firenze e Catania. La domanda per investimento, che vive fasi alterne in un contesto difficile, può beneficiare di rendimenti annuali lordi da locazione pari al 5,4% a Cagliari e al 5,3% a Roma e Palermo. Il rendimento più basso si registra a Venezia città.
Fonte : Il Sole 24 Ore del 24 Novembre 2011
